Юридическая компания Андерлекс  
Россия, Екатеринбург, ул. Хохрякова, 1,
тел./факс: 8(343) 359-40-66, 8(343) 371-92-16
 
Главная | Пресс-центр | Аналитика, статьи | Статья: «Малая приватизация».


Статья: «Малая приватизация».


Принят Закон №159-ФЗ о льготной приватизации арендуемой государственной и муниципальной недвижимости.



Автор: Федоров М.Н. исполнительный директор Юридической компании «Андерлекс»
Опубликовано: 02 сентября 2008 года


22 июля 2008 года, в рамках реализации мер по государственной поддержке субъектов малого и среднего бизнеса, был принят Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).
До этого времени действовало общее правило: вся приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется исключительно путем продажи с публичных торгов.
С принятием Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – субъекты МСП) предоставлено преимущественное право на приватизацию арендуемого ими имущества (объектов недвижимости), а также установлен новый льготный порядок выкупа.
Так кто же может быть отнесен к категории субъектов МСП?

СУБЪЕКТЫ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА


В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» (далее – Закон № 209-ФЗ) к субъектам МСП относятся внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц коммерческие организации и потребительские кооперативы (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей, крестьянские (фермерские) хозяйства. При этом указанные субъекты должны отвечать следующим критериям:
- юридические лица - суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать 25% (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов), доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать 25%;
- средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:
а) от 100 до 250 человек включительно для средних предприятий;
б) до 100 человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микро предприятия - до 15 человек;
- выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельных значений, установленных в Постановлении Правительства РФ от 22.07.2008 N 556, а именно для микро предприятий - 60 млн. руб., малых предприятий - 400 млн. руб., средних предприятий - 1000 млн. руб.
Какие же условия устанавливаются законодательством для субъектов МСП, при соблюдении которых они имеют право на льготную приватизацию?
Статьей 3 Закона №159-ФЗ установлен исчерпывающий перечень условий, при соответствии которым субъект МСП может претендовать на льготную приватизацию арендуемого объекта недвижимости:
1) арендуемое имущество должно находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСП непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась субъектом МСП надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

ЛЬГОТНЫЙ ХАРАКТЕР ПРИВАТИЗАЦИИ


Несомненно, подобные условия весьма выгодны и привлекательны для большинства предпринимателей. Приобрести арендуемое помещение с рассрочкой оплаты до пяти лет, под льготный процент, равный 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ? Таких условий нет ни в одном банке.
Так в чем же выражается льготный характер приватизации и в чем преимущества по сравнению с порядком, существовавшим до принятия Закона №159-ФЗ? Рассмотрим подробнее.
1. Субъекту МСП предоставляется преимущественное право покупки именно того помещения, которое он арендует и в котором он реально работает уже более трех лет. При этом преимущественный характер выражается в том, что пока Арендатор не отказался от предоставленного ему права или не утратил его по основаниям, предусмотренным Законом, никто не вправе продать помещение другому лицу, а равно никто не вправе и претендовать на его покупку.
2. Цена приватизируемого объекта должна будет устанавливаться исходя из его рыночной стоимости, определяемой по результатам независимой экспертной оценки. Наличие данной меры призвано обеспечить установление объективной рыночной стоимости объекта (с учетом его фактического состояния) на дату заключения договора купли-продажи, и направлено на ограничение возможных злоупотреблений со стороны Продавца при определении выкупной цены объекта.
3. Законом также предоставлена возможность зачета стоимости неотделимых улучшений (ремонт объекта, инженерных сетей, оборудования и пр.) в счет оплаты приобретаемого объекта, произведенных Арендатором с согласия собственника.
4. Арендатору предоставляется право получения рассрочки оплаты выкупной цены объекта сроком до пяти лет. При этом право выбора способа оплаты (единовременно либо в рассрочку) предоставлено Законом самому Арендатору.
5. Наличие права на рассрочку позволит субъектам МСП не прибегать к дорогостоящим коммерческим кредитам. На выкупную стоимость объекта, по уплате которой предоставлена рассрочка платежа, производится начисление льготного процента, равного 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, что по состоянию на июль 2008 года составляет примерно 3,5% в год. Указанная процентная ставка в силу прямого указания в Законе является фиксированной на дату заключения договора купли-продажи и изменению не подлежит.

ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ


Безусловно, принятие Закона №159-ФЗ является существенной мерой государственной поддержки субъектов МСП и его положения, на первый взгляд, не вызывают особых нареканий. Однако, при проведении более тщательного анализа юристами Компании «Андерлекс» был выявлен ряд существенных проблем, с решением которых могут столкнуться предприятия и предприниматели в ходе реализации положений Закона.

Проблема 1. Законом не установлены критерии определения имущества, не подлежащего приватизации

Законом №159-ФЗ не установлено никаких критериев включения имущества в утверждаемый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Перечень имущества, не подлежащего приватизации (см. пункт 4 статьи 3 Закона №159-ФЗ).
Очевидно, что в отсутствие четкого законодательного регулирования данного вопроса ничто не мешает ни муниципальным образованиям, ни субъектам РФ при утверждении соответствующих перечней объектов, не подлежащих приватизации, включить в них большую часть собственного нежилого фонда (или весь), тем самым заранее и на вполне законных основаниях лишив субъектов МСП права на льготный выкуп на отдельно взятой территории РФ. При этом необходимо отметить, что право на оспаривание субъектами МСП включения конкретного объекта в такой перечень, Законом №159-ФЗ не предусмотрено.

Проблема 2. Обязанность подтверждения Арендатором использования объекта аренды в течение трех и более лет

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ, одним из обязательных условий предоставления субъекту МСП преимущественного права приватизации, является подтверждение факта нахождения объекта аренды во временном владении и (или) пользовании в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды имущества. Иными словами подразумевается, что к 05.08.2008 года договорные отношения арендатора и арендодателя должны существовать непрерывно не менее трех лет и договор(ы) аренды заключен(ы) в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В подтверждение этого необходимо будет представить в соответствующие государственные или муниципальные органы (Продавцу) либо долгосрочный договор аренды, либо несколько краткосрочных и/или долгосрочных договоров аренды подтверждающих непрерывность арендных отношений в течение не менее трех лет.
При этом субъектам МСП необходимо обратить особое внимание наличию обязательной государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок более 1 года, поскольку отсутствие такой регистрации делает договор незаключенным в силу прямого указания действующего законодательства. Ее (регистрации) отсутствие может послужить формальным поводом для отказа в приватизации.
Так, пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы и считается заключенным с момента такой регистрации. Иными словами датой заключения договора является не дата его подписания, а дата его государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.
Вместе с тем, договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания.

Проблема 3. Необходимость доказывания Арендатором надлежащего исполнения обязанности по уплате арендных платежей по договору аренды

Исходя из буквального прочтения текста статьи 3 Закона №159-ФЗ следует, что преимущественное право может быть предоставлено субъекту МСП только при условии, что «… арендная плата перечислялась надлежащим образом в течение всего срока аренды объекта недвижимости».
Соответственно, непременным условием возникновения права на льготную приватизацию является не отсутствие задолженности по уплате арендных платежей, а отсутствие нарушений условий договора по уплате таких платежей за весь период аренды.
При этом практика нашей работы показывает, что вряд ли найдется хотя бы один арендатор, не имеющий просрочки по оплате хотя бы в один день в течение срока действия договора. При этом наличие просрочки может послужить формальным и вполне законным поводом для отказа в приватизации.


Проблема 4. Отсутствие четких условий о рассрочке оплаты выкупной цены

Кроме наличия права на рассрочку оплаты и установления фиксированного размера процентной ставки, статья 5 Закона №159-ФЗ не содержит никаких конкретных указаний ни на срок, ни на иные существенные условия рассрочки. Исходя из этого, можно предположить, что уполномоченные государственные и муниципальные органы (продавцы имущества) могут по своей инициативе выдвинуть невыгодные, а порой и кабальные для субъектов МСП условия рассрочки, сводящие «на нет» все прочие льготы приватизации.

Проблема 5. Неотделимые улучшения

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества может быть зачтена в счет приобретаемого арендуемого имущества. Однако такая возможность предоставляется при осуществлении неотделимых улучшений исключительно с согласия арендодателя. При этом претендентам на проведение зачета придется документально доказывать не только наличие письменного согласия, но и подтверждать стоимость произведенных улучшений.
На практике же значительная часть арендаторов производит улучшения объекта аренды либо заручившись только устным одобрением собственника, либо вообще без его согласия. Нередки случаи и утраты согласованной с арендодателем документации «за давностью лет». Восстановить же ее крайне тяжело, а порой и просто невозможно.

Проблема 6. Не урегулирован вопрос о возможности приватизации объекта по частям

Законом №159-ФЗ никак не урегулирован вопрос о возможности приватизации субъектами МСП части арендуемого объекта (например, один из двух арендуемых этажей в здании). На сегодня однозначного ответа на этот вопрос нет, и решить его, скорее всего, придется судебной практике.

Проблема 7. Ограниченный срок действия Закона – до 01 июля 2010 года

Согласно пункта 3 статьи 10 срок действия Закона №159-ФЗ ограничен во времени 01 июля 2010 года, то есть для реализации предоставленного права предоставлено всего полтора года.
И это не так много времени как может показаться на первый взгляд. Ведь на стадии подготовки и формирования заявления на приватизацию любой субъект МСП обязан будет успеть совершить целый ряд обязательных мероприятий:
- собрать весь необходимый пакет юридической, финансовой и технической документации;
- узаконить самовольные перепланировки объекта аренды (при их наличии);
- зарегистрировать в органах ФРС договор со всеми изменениями и дополнениями;
- устранить иные недостатки и замечания, а в случае необходимости и обжаловать в суде незаконные действия/бездействия и решения уполномоченных государственных и муниципальных о р г а н о в.
При этом подготовительный процесс может растянуться на многие месяцы и риск не успеть вовремя, слишком высок.

В заключении необходимо отметить, что как на практике пойдет применение положений Закона №159-ФЗ, покажет время. Однако хотелось бы надеяться, что помощь обещанная государством малому и среднему бизнесу не останется только на бумаге, и меры по «обеспечению благоприятных условий его развития» будут реально реализовываться.


Перепечатка без письменного согласия автора запрещена!