Статья: 159-ФЗ. Новые правила и старые проблемы ?малой приватизации?
17 июля 2009 года внесены изменения в Закон ?159-ФЗ от 22.07.2008 г.
«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…»
Материал подготовлен отделом судебной практики Юридической компании «Андерлекс»
г. Екатеринбург Опубликовано: 22 октября 2009 года
Вот уже более года в России действует Закон ?159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон ?159-ФЗ), которым малому и среднему бизнесу предоставлено право на льготную приватизацию государственной и муниципальной недвижимости.
Однако ожидаемого массового выкупа не случилось и, по большому счету, обещанная государством помощь «по обеспечению благоприятных условий для развития малого и среднего бизнеса» осталась только на бумаге.
На практике выяснилось, что реализация субъектами МСП предоставленного Законом ?159-ФЗ права значительно затруднена, а порой и просто невозможна. И причин тому несколько.
Причина первая: проблемы и противоречия самого Закона, наличие которых активно обсуждалось различными юристами еще в момент его вступления в силу (см. статью «Андерлекс 2008 года).
Причина вторая: как показала практика применения Закона ?159-ФЗ, во многих случаях предприниматели и государственные (муниципальные) органы власти по-разному трактуют его отдельные положения в силу их неоднозначности. Не стала исключением и арбитражная практика, появившаяся в последнее время в различных регионах России.
Попыткой законодателя исправить сложившуюся ситуацию стало принятие Закона ?149-ФЗ от 17.07.2009 г. «О внесении изменений в Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон ?149-ФЗ).
Новые правила
Срок аренды
В соответствии со статьей 3 Закона ?159-ФЗ (в редакции 2008 года), одним из обязательных условий предоставления субъекту МСП преимущественного права приватизации являлось подтверждение факта нахождения объекта аренды во временном владении и (или) пользовании в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды имущества. Иными словами подразумевалось, что к 05.08.2008 года договорные отношения арендатора и арендодателя должны существовать непрерывно не менее трех лет.
С принятием в июле 2009 года Закона ?149-ФЗ, указанный срок был снижен с трех до двух лет, что существенно увеличило число субъектов МСП имеющих право на льготную приватизацию.
При этом субъектам МСП, получившим отказ по причине нахождения имущества в аренде менее трех лет, дана возможность повторно подать заявление на выкуп. И соответствующие государственные (муниципальные) органы обязаны рассмотреть повторное заявление с учетом новых правил.
Задолженность по арендной плате и неустойкам (пени, штрафы)
Исходя из буквального прочтения пункта 2 статьи 3 Закона ?159-ФЗ (в редакции 2008 года) следовало, что преимущественное право приватизации может быть предоставлено субъекту МСП только при условии «…перечисления арендной платы надлежащим образом в течение всего срока аренды объекта недвижимости».
Именно такая неясная формулировка Закона ?159-ФЗ как «…надлежащим образом», сделала недоступной реализацию льготной приватизации для большинства субъектов МСП. А правоприменительная практика двинулась в двух противоположных направлениях.
Так, по мнению ряда уполномоченных органов (продавцов государственного и муниципального имущества), непременным условием возникновения права должно было быть не отсутствие задолженности по уплате арендных платежей, а отсутствие нарушений условий договора по уплате таких платежей за весь период аренды. Соответственно просрочка оплаты хотя бы в один день - вполне законный повод для отказа в приватизации.
В свою очередь арбитражные суды, удовлетворяя иски предпринимателей на незаконные отказы в приватизации государственных (муниципальных) органов исходили из необходимости определения существенности нарушения в каждом конкретном случае, если срок просрочки был незначительным и не носил системного характера.
Приведем примеры из собственной практики.
В марте 2009 года Предприятие обратилось в Компанию «Андерлекс» по вопросу юридического сопровождения приватизации нежилого помещения, арендуемого им у Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом с 2003 года, то есть около 6 лет. Специалистами Компании было подготовлено и передано в адрес Комитета аявление о реализации преимущественного права приватизации и иная необходимая документация (приложения к заявлению), оформленные в соответствии с требованиями Закона ?159-ФЗ.
В мае 2009 года Комитетом было отказано в выкупе по причине «… перечисления арендной платы ненадлежащим образом» в течение последних двух лет, и Предприятие было вынуждено обратиться в Арбитражный суд.
В результате успешной работы, проведенной юристами нашей Компании, отказ Комитета был признан судом незаконным.
В обоснование принятого решения судом указано, что «…действия (отказ) Комитета нарушают права и законные интересы Предприятия в сфере предпринимательской деятельности, неправомерно создавая препятствия для реализации преимущественного права в соответствии с Федеральным законом ?159-ФЗ, поскольку определения термина «ненадлежащим образом» Закон не содержит, а допущенные Предприятием нарушения сроков оплаты (суммарно 82 дня) были незначительными и не носили системного характера».
Еще один пример.
В марте 2009 года Общество обратилось в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом с заявлением о реализации преимущественного права приватизации арендуемого помещения. В апреле 2009 года Обществом получено решение об отказе. Основанием для этого послужило имеющееся «… перечисление арендной платы ненадлежащим образом», которое, по мнению Комитета, выражалось в просрочке оплаты суммарно в 164 дня в течение последних трех лет аренды.
Как и в первом случае, силами юристов нашей Компании, отказ Комитета был обжалован в суде и признан незаконным.
В принятом решении суда указано, что «…поскольку пункт 2 статьи 3 Закона ?159-ФЗ не разъясняет, какие именно обстоятельства должны рассматриваться в качестве «ненадлежащего исполнения», то при решении вопроса о наличии права арендатора на выкуп необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы. Нарушения, указанные Комитетом в качестве причины отказа, таковыми не являются в отсутствие системного характера и своей незначительности, и не могут быть квалифицированы как «ненадлежащее исполнение».
Приведенные примеры типичны и не являются исключением из нашей практики. Только за первое полугодие 2009 года специалистами Компании «Андерлекс» успешно обжаловано в судах около десятка подобных отказов различных государственных и муниципальных органов.
С принятием Закона ?149-ФЗ законодатель прекратил возникшие споры и устранил очевидную неясность. В новой редакции пункт 2 статьи 3 Закона сформулирован таким образом, что непременным условием предоставления субъекту МСП льготного права на выкуп является «… отсутствие задолженности по арендной плате, штрафам и пеням на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».
Иными словами наличие права на выкуп перестало зависеть от самого факта наличия просрочки и к моменту подачи заявления о приватизации субъект МСП должен лишь погасить имеющиеся долги по арендной плате, штрафам и пеням.
Необходимо отметить, что с момента вступления в силу Закона ?149-ФЗ (то есть с 22.07.2009 года), субъекты МСП, получившие отказ в приватизации по причине «перечисления арендной платы ненадлежащим образом», получили повторную возможность подать заявление на выкуп. В свою очередь соответствующие государственные (муниципальные) органы обязаны рассмотреть повторное заявление с учетом новых правил, а отказ в повторном рассмотрении является незаконным.
Договор залога
В соответствии со статьями 4 и 5 предыдущей редакции Закона ?159-ФЗ, обязательным условием заключения договора купли-продажи приобретаемого имущества являлось одновременное заключение субъектом МСП договора залога этого же имущества. При этом пунктом 5 статьи 5 Закона устанавливалось, что все дополнительные расходы по государственной регистрации договора залога в органах Федеральной регистрационной службы возложены на покупателя.
На практике данная конструкция вызывала множество вопросов и создавала предпринимателям дополнительные трудности, которые с принятием Закона ?149-ФЗ были устранены.
Принятые поправки упростили процедуру приватизации, закрепив новое правило. Согласно ему арендуемое имущество, приобретаемое субъектом МСП в рассрочку, автоматически считается находящимся в залоге у продавца до его полной оплаты. Ни заключения отдельного договора залога, ни дополнительных затрат на его регистрацию больше не требуется.
Старые проблемы
Действие Закона не распространяется на федеральную собственность
Одной из главных целей принятия Закона ?159-ФЗ, в рамках оказания государственной поддержки по развитию малого и среднего предпринимательства в России и обеспечению благоприятных условий для его развития, являлось предоставление субъектам МСП права на выкуп арендуемого ими недвижимого имущества.
Однако действие Закона, принятого на уровне Российской Федерации, распространилось исключительно на отношения, связанные с приватизацией муниципальной собственности и собственности субъектов РФ, ни никоим образом не затрагивая собственного имущества. Это притом, что значительная доля государственной собственности арендуется субъектами МСП именно у Российской Федерации.
Подобным «упущением» по сути равные в правах субъекты МСП поставлены в заведомо неравное положение. Законодатель, поддержав одних, «забыл» поддержать других. И этот вопрос до сих пор не урегулирован ни самим Законом ?159-ФЗ, ни принятыми к нему в июле 2009 года изменениями.
Законом так и не установлены критерии определения имущества, не подлежащего приватизации.
Ни в первоначальной редакции Закона ?159-ФЗ, ни в изменениях к нему, принятых Законом ?149-ФЗ, так и не было установлено критериев включения имущества в Перечень объектов, не подлежащих приватизации, утверждаемый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона ?209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (см. пункт 4 статьи 3 Закона ?159-ФЗ).
Очевидно, что в отсутствие четкого законодательного регулирования, нет никаких препятствий при утверждении муниципалитетами и субъектами РФ таких перечней, включить в них большую часть собственного нежилого фонда, фактически лишив предпринимателей права на льготный выкуп на своей территории. И тому есть реальные примеры.
Так, Постановлением главы города Екатеринбурга от 04.03.2009 года ?521 был утвержден «Перечень муниципального имущества, предназначенный для оказания поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в МО г. Екатеринбург», состоящий из 1059 объектов.
До марта 2009 года подобного перечня в Екатеринбурге не существовало в принципе, притом, что упомянутый Закон ?209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» уже действовал к тому времени почти два года.
За указанный период подобных мер в поддержку субъектов МСП не предпринималось, а утверждение перечня «случайным образом» совпало с началом «малой приватизации». По мнению некоторых юристов такие «совпадения» направлены на воспрепятствование реализации субъектами МСП предоставленного Законом ?159-ФЗ права на выкуп.
Между тем необходимо отметить, что благодаря судебной практике, сложившейся в 2009 году, факт включения объекта в соответствующий перечень не является безусловным основанием для предпринимателя отказаться от приватизации. Наглядной иллюстрацией является еще один пример из нашей практики.
В апреле 2009 года Предприятие, обратилось в Комитет по управлению городским имуществом с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых им с 2003 года нежилых помещений.
Решением от июля 2009 года Комитет отказал Предприятию в приватизации. Причиной отказа послужило включение объекта аренды в Перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектов МСП, утвержденный Постановлением Главы города Екатеринбурга ?521 от 04.03.2009 года.
Предприятие полагая, что отказ Комитета в приватизации нарушает его законные права и не соответствует Закону ?159-ФЗ, при юридической поддержке нашей Компании, обратилось в арбитражный суд.
Решением суда отказ Комитета был признан незаконным, поскольку включение данных помещений в Перечень противоречило Закону. Соответственно его положения не могут применяться к Предприятию.
Действие Закона не распространяется на объекты, закрепленные в хозяйственное ведение или оперативное управление.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 действие Закона ?159-ФЗ не распространяется на недвижимое имущество, переданное в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям. В то же время исторически сложилась ситуация при которой значительная часть государственной и муниципальной собственности закреплена именно за этой категорией предприятий. Соответственно, субъекты МСП не имеют права требовать выкупа такого имущества.
Пунктом 2 статьи 2 Закона ?159-ФЗ предусмотрено, что государственное или муниципальное предприятие вправе продать закрепленное за ним имущество при наличии согласия собственника, то есть соответствующего субъекта РФ или муниципального образования. Продажа такого имущества является правом указанных МУПов и ГУПов, но делать этого они абсолютно не обязаны.
Практика реализации Закона ?159-ФЗ показала, что в некоторых случаях закрепление имущества за государственными и муниципальными предприятиями происходит с целью создания препятствий и недопущения приватизации арендуемых объектов субъектами МСП.
Так, например, в апреле 2009 года Предприятие, обратилось в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых им более 12 лет нежилого помещения.
Письмом от мая 2009 года Комитет в приватизации отказал и предложил Предприятию обратиться в адрес муниципального унитарного предприятия, за которым данное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения.
Полагая, что отказ Комитета не соответствует Закону Предприятие, при поддержке специалистов нашей Компании, обратилось в арбитражный суд.
В ходе судебного разбирательства выяснилось, что в декабре 2008 года (то есть после вступления в силу Закона ?159-ФЗ) нежилое помещение арендуемое Предприятием, было передано Комитетом в хозяйственное ведение МУПа.
Решением суда отказ Комитета был признан незаконным как нарушающий права и законные Предприятия. Кроме того суд квалифицировал действия Комитета по закреплению имущества в хозяйственное ведение как действия «направленные на воспрепятствование реализации Предприятием права на выкуп».
Законом не урегулирован вопрос о возможности приватизации как части объекта, так и объекта по частям.
Ни Законом ?159-ФЗ в первоначальной редакции 2008 года, ни принятыми в него поправками, не урегулирован вопрос о возможности приватизации субъектами МСП части арендуемого объекта.
Понятно, что невозможно в силу законодательства заключение договора купли-продажи в отношении части здания или нежилого помещения, не являющегося обособленным объектом недвижимости (например, торгового места), не прошедшего кадастровый учет и права на которое не могут быть зарегистрированы в установленном порядке в органах Федеральной регистрационной службы.
Не ясным остается вопрос, о возможности приватизации части арендуемого имущества при условии, что эта часть, во-первых, может быть технически выделена в обособленный объект недвижимости по правилам, предусмотренным Законом ?221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», и, во-вторых, может быть зарегистрирована в порядке, предусмотренном Законом ?122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Помимо этого Законом не урегулирован вопрос о возможности выкупа арендуемого объекта по частям в пределах срока действия Закона ?159-ФЗ (например, 100 метров сейчас, а другие 100 метров спустя полгода). Думается, что в связи с отсутствием прямого запрета в Законе такая возможность все же имеется.
Заключение
С принятием Закона ?149-ФЗ от 17.07.2009 г. «О внесении изменений в Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» некоторые проблемы, тормозящие реализацию положений «малой приватизации» были законодательно устранены, и значительная часть предпринимателей получила вторую попытку выкупить арендуемое имущество.
Вместе с тем принятыми поправками действие Закона ?159-ФЗ не было продлено, и крайний срок остался прежним - до 01 июля 2010 года включительно. После указанной даты сделать этого будет уже невозможно, еще одного шанса не будет.
Пришло время обращаться к профессионалам, поскольку времени ни на пассивное ожидание, ни самостоятельные попытки оформления документов уже не осталось, а риск не успеть вовремя, слишком велик.
