Статья: Субаренда нежилых помещений государственной или муниципальной собственности
В настоящее время вопросы субаренды государственного и муниципального имущества, а точнее субаренды нежилых помещений, приобретают особую актуальность. Это объясняется просто. Теперь заключение договоров аренды и субаренды такого имущества допускается только по результатам проведения конкурсов или аукционов. При этом сложность процедуры их проведения и оформления необходимой документации обусловлена пристальным вниманием государственных антимонопольных органов, и представляет для «не специалистов» значительную трудность.
Ни для кого не секрет, что субаренда, то есть передача арендатором за плату имущества третьему лицу – субарендатору, является одним из способов эффективного ведения бизнеса для многих субъектов малого и среднего предпринимательства.
Ранее, до середины 2008 года, ограничения прав арендатора на сдачу в субаренду нежилых помещений сводились к минимуму:
• срок договора субаренды нежилых помещений не мог превышать срока договора аренды;
• необходимо было получить согласие собственника/арендодателя, на сдачу нежилого помещения (или его части) в субаренду.
Так, например, в отношении объектов муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга оба эти условия соблюдались следующим образом. Арендатор обращался в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (с июля 2011 года – Департамент по управлению городским имуществом) с заявлением о предоставлении права сдачи в субаренду арендуемых им муниципальных помещений с приложением проекта договора субаренды и документов потенциального субарендатора. Согласие ЕКУГИ оформлялось дополнительным соглашением к договору аренды, а также выдавался новый расчет арендной платы с применение повышающего коэффициента для субаренды - 1,1 или 1,2 соответственно.
Для арендаторов и субарендаторов все изменилось с момента вступления в силу изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» ? 135-ФЗ. Изменения вступили в силу 02.07.2008г. (за исключением некоторых положений и с последующими изменениями). Суть изменений: в Закон введена новая статья 17.1, которой установлены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества для всех категорий правообладателей (т.е. не только для собственников, но и для арендаторов). По общему правилу заключение договоров аренды и субаренды нежилых помещений допускается только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Первоначально большинство арендаторов было убеждено, что нововведения ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» касаются лишь договоров аренды государственных или муниципальных помещений, и не распространяется на договоры субаренды.
Однако данная точка зрения не подтвердилась на практике, поскольку в силу прямого указания п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды. Кроме того, ст. 15 Федерального закона «О защите конкуренции» был закреплен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов или организаций.
В этой связи, с 2009 года дача согласия собственника государственного или муниципального недвижимого имущества на сдачу арендатором нежилых помещений в субаренду без проведения соответствующего конкурса или аукциона расценивается антимонопольными органами как акт, ограничивающий конкуренцию и создающий преимущества определенному, конкретному субарендатору перед другими хозяйствующими субъектами, то есть потенциальными субарендаторами.
Следует отметить, что Федеральная антимонопольная служба РФ в своем письме ? ИА/4770 от 26.02.2009г. «О направлении обновленных разъяснений по вопросам применения статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» прямо указала, что «…положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции применяются к заключению любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, в том числе закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Следовательно, заключение договоров субаренды, передачи арендованного муниципального имущества в безвозмездное пользование также должно осуществляться по результатам проведения торгов».
В последующем ФАС РФ, во исполнение ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», был издан Приказ от 10.02.2010 N 67 (ред. от 20.10.2011) «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».
Данным приказом утверждены «Правила проведения конкурсов или аукционов…» и Перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственных или муниципальных помещений, может осуществляться только путем проведения торгов в форме конкурса, т.к. по общему правилу торги должны проводиться в форме аукциона.
В дальнейшем правомерность позиции Федеральной антимонопольной службы РФ подтвердила и арбитражная практика.
Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 24.08.2010 N Ф09-6442/10-С1 по делу N А76-7915/2010-51-273 указывается, что «… ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации является общей. В рассматриваемом случае приоритетное значение имеет норма, закрепленная в ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Заключение договора субаренды без проведения конкурса, аукциона, обеспечивает одним лицам по сравнению с другими хозяйствующими субъектами более выгодные условия деятельности на рынке аренды государственного либо муниципального имущества. Это приведет к устранению иных хозяйствующих субъектов от возможности аренды государственного либо муниципального имущества, которые могли бы претендовать на заключение договора аренды данного имущества…».
В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2009 по делу N А28-2714/2009-43/15 разъясняется, что «…из смысла и содержания ч. ч. 1, 3 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» следует, что законодатель связывает соблюдение искомого порядка заключения сделок с такими обстоятельствами, как статус имущества - государственное или муниципальное - и переход прав (в т.ч. пользования) на имущество к другому лицу».
Таким образом, обобщая практику судов можно сделать однозначный вывод: несоблюдение порядка заключения договоров субаренды нежилых помещений, то есть без проведения конкурса или аукциона, влечет признание такого договора субаренды ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса РФ), в том числе по иску антимонопольного органа.
Руководствуясь нормами федерального законодательства и разъяснениями уполномоченного государственного органа в сфере конкуренции, сложившейся арбитражной практикой, в Екатеринбурге также были внесены изменения в действующие нормативные акты, регулирующие порядок заключения договоров аренды и др. в отношении муниципального имущества.
Решением Екатеринбургской городской Думы ?21/37 от 22.02.2011 г. были внесены изменения в Положение «О порядке проведения торгов на право аренды объектов муниципальной собственности муниципального образования «город Екатеринбург» (утв. Решением Екатеринбургской городской Думы от 09.03.1999 ? 60/1).
Принятием новой редакции, Положение было приведено в соответствие с федеральным законодательством. Одновременно с этим в Екатеринбурге с февраля 2011 года окончательно сформировались новые правила оформления субаренды муниципальных помещений.
С 2011 года, при обращении в Департамент по управлению городским имуществом за получением разрешения на передачу в субаренду занимаемого нежилого помещения (или его части) третьему лицу, арендаторы муниципальных помещений предупреждаются о том, что они обязаны провести аукцион (конкурс) по правилам, определенным ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» и приказом Федеральной антимонопольной службы РФ ?67 от 10.02.2010 г. а, следовательно, совершить следующие действия:
- получить статус организатора торгов и зарегистрироваться на официальном сайте торгов в сети Интернет www.torgi.gov.ru, либо привлечь по договору для целей проведения аукциона (конкурса) специализированную организацию, которая уже зарегистрирована на официальном сайте и которая выступит от имени организатора торгов при прохождении всей процедуры проведения аукциона (конкурса);
- разработать и утвердить пакет документов: аукционную (конкурсную) документацию, извещение о проведении аукциона (конкурса), проект договора субаренды муниципального помещения;
- разместить извещение о проведении аукциона (конкурса) на официальном сайте торгов в сети Интернет www.torgi.gov.ru, аукционную (конкурсную) документацию, проект договора субаренды и разрешение собственника на передачу в субаренду муниципального помещения (или его части);
- провести работу с заявками претендентов, по результатам которой принять решение о допуске участия в аукционе (конкурсе);
- провести аукцион (конкурс) с использованием аудио- или видеозаписи и заключить по его результатам договор субаренды.
Следует подчеркнуть, что аукционная (конкурсная) документация и аудио- или видеозапись проведения аукциона (конкурса) должна храниться арендатором в течение трех лет.
Необходимо обратить внимание, что несоблюдение указанных требований Закона или сдача в субаренду нежилого помещения (или его части) в обход установленного порядка может повлечь серьезные негативные последствия для арендаторов и субарендаторов:
- привлечения арендатора к административной ответственности по ст. 7.24 Кодекса об административных правонарушениях РФ за передачу в пользование нежилых помещений без надлежаще оформленных правоустанавливающих документов.
- расторжение по инициативе собственника действующего договора аренды в связи с нарушением арендатором порядка использования нежилого помещения, являющегося государственным или муниципальным имуществом, т.е. сдача имущества в субаренду без согласия собственника.
- привлечение арендатора к ответственности в виде штрафа в размере квартальной суммы арендной платы за нарушение порядка сдачи имущества в субаренду, т.е. без предварительного согласия собственника (согласно анализа ранее заключенных ЕКУГИ договоров аренды).
В заключение необходимо отметить, что в условиях постоянно меняющегося законодательства, выбор специализированных организаций в Екатеринбурге ограничен, а времени на самостоятельные попытки оформления документов всегда не достаточно. При этом:
1. Соблюдение процедуры проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров субаренды нежилых помещений (или части помещений), являющихся государственной или муниципальным собственностью является обязательным.
2. Несоблюдение процедуры проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров субаренды влечет недействительность (ничтожность) заключенных договоров субаренды, в том числе по иску антимонопольного органа, а также негативные дополнительные последствия в виде применения мер гражданско-правовой и административной ответственности.
3. Законодатель, обязывая правообладателей проводить конкурсы и аукционы на право заключения договоров субаренды, предоставил им выбор сделать это самостоятельно, либо с привлечением специализированной организации, выступающей от имени и в интересах организатора торгов и в результате способствующей прохождению всей процедуры проведения аукциона (конкурса).
4. Существует тенденция законодательного совершенствования прохождения процедур заключения договоров по результатам торгов в отношении государственного и муниципального имущества, постоянно вносятся изменения в действующие нормативные акты.
Сегодня следует тщательно оценивать экономическую целесообразность собственных усилий, либо сделать выбор в пользу профессионалов, которые помогут эффективно решить задачи по проведению конкурсов и аукционов на право заключения договоров субаренды нежилых помещений (или части помещений), являющихся государственной или муниципальным собственностью и в результате гарантировать безопасность ведения бизнеса в целом.
